想定利回り(税引前)
運用期間
分配金額 (税引後)
銀行定期
※2024/7/25時点追記
本ファンドの募集金額と年間想定利回り(税引前)を変更させていただくことをお知らせいたします。
当初弊社が当該不動産を取得後に支払う予定であったコストを削減することができました。よって、想定していた収益の改善を図ることができたため、募集金額は減少するものの、年間想定利回り(税引前)が向上しております。
■募集金額変更内容
<変更前>380,000,000円
↓
<変更後>372,000,000円
■年間想定利回り変更内容
<変更前>年利10.3%（税引前）
↓
<変更後>年利13.1%（税引前）
上記変更に伴い、契約成立前書面及び電子取引に係る重要事項等説明書が変更となっております。
既にご確認済みの方におかれましてはお手数をお掛けすることとなり大変恐縮ですが、マイページより再度ご確認くださいますようお願いいたします。
本ファンドにつきましては、引き続き会員の皆様のご応募を受け付けております。
※応募いただいた会員の方で募集条件変更に伴いキャンセルされる方は、マイページの抽選申込一覧からキャンセルいただくことも可能でございます。
本ファンドは抽選式です。抽選に落選された場合は、自動的にキャンセル待ちとして受付させていただきます。
1口1万円、最小10口からお申込み可能です。
本ファンドの投資対象は東京都新宿区中里にある4筆計451.94㎡(約136.7坪)の土地と、地上10階・地下1階建てのビル（以下、本物件とする）です。株式会社REVOLUTION（以下「REVOLUTION社」とする）の協力のもと、ヤマワケエステート社が本物件の所有権を取得し、内装工事によるバリューアップを行ったのちに売却します。
会員の皆様には、本物件の取得費用と内装工事費用を募集します。投資額に応じて賃料収益と売却益の一部を分配する予定です。運用期間は10ヶ月、想定利回りは年利13.1％（税引前）です*1。
本物件は、東京メトロ東西線「神楽坂駅」から徒歩4分の位置にあります。
「神楽坂駅」からは、乗り換えなしで企業のオフィスビルが多く建ち並ぶ「飯田橋駅」まで約2分「大手町駅」までは約9分でアクセスすることができます。
また、物件の前面を通っている江戸川橋通りを北側に移動すると徒歩7分の位置に東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」もあります。有楽町線を利用すれば官庁街である「永田町駅」や「桜田門駅」にアクセスできるほか「池袋駅」や埼玉県南部の駅にもアクセスが可能です。
本ファンドでは一部テナントが退去後にセットアップオフィスへのバリューアップを図り、賃料を上げたうえで売却します。物件の付加価値を向上させることで新たなテナントのスムーズな募集が期待できます。
*1 本ファンド表示の想定利回りは、1年間運用した場合の数字です。実際の運用期間によって、分配金額は異なる点にご留意ください。また、対象不動産を順調に取得できなかった場合や順調に売却できなかった場合には、元本毀損や想定利回りを下回るなどのリスクもあります。また想定運用期間に対象不動産の売却が完了しなかった場合は、運用期間を延長する可能性があります。
本物件は、東京メトロ東西線「神楽坂駅」から徒歩4分の位置にあります。
「神楽坂駅」からは、JR中央・総武線、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線、都営地下鉄大江戸線の5路線が乗り入れ、オフィス街である「飯田橋駅」まで約2分、金融機関や大手企業が拠点を設ける「大手町駅」まで約9分でアクセスすることができます。そのため、ビジネス目的の移動に便利です。
自動車での移動も便利で、首都高速5号池袋線「飯田橋」入口まで約5分でアクセスすることが可能です。
周辺には、神楽坂下から神楽坂上までを結ぶ「神楽坂通り」があり、大小様々な商店が立ち並んでいます。左右の路地裏には風情のある横丁が伸びていて「善國寺」や「赤城神社」に代表される寺社もあり、都心にいながら穏やかな風情を感じられるエリアです。
本物件は新宿区の神楽坂エリアに該当し、地上10階・地下1階建てのビルとなります。各階のテナントには大手企業（子会社を含む）や中小企業、スタートアップ企業など多種多様なテナントが入居しています。本物件は現在満室稼働中で、安定した収益を得ることができます。
本物件は運用中に一部フロアのテナント退去が確定しております。退去後、空室部分については、通常のオフィスとして再募集を行うのではなく、セットアップオフィス（内装・家具付オフィス）へバリューアップ工事を予定しています。セットアップオフィスとは、通常の物件とは異なり、内装工事に伴う家具・什器などを負担することなく事務所に入居できることがテナント側のメリットです。物件の付加価値を高めた状態でテナントの募集を行います。
尚、本物件の別階には既にセットアップ工事済みのフロアがあること、加えて新規リーシング計画については、工事着手前にもかかわらず、新規テナントより入居申込をいただいている状況です。
物件のオーナーにとっても近傍エリアの通常のオフィスと差別化を図ることができます。セットアップオフィスへの工事は通常、オーナー負担として行うものですが今回の工事はヤマワケエステートが行うため、コストを抑え、付加価値が高まった物件を新オーナーに提供することができると考えております。
本ファンドは、REVOLUTION社の協力のもと組成いたしました。同社は不動産のリノベーションによるバリューアップの提案やテナントのリーシング・賃料交渉、不動産購入を検討する事業者への不動産ファイナンス事業を展開する企業です*2。また、同社は事業会社へのバリューアップの提案の他に自社で再販用物件を仕入れ、不動産のバリューアップも行っています。
REVOLUTION社は東京証券取引所のスタンダード市場に上場する企業であり、本ファンドはヤマワケエステートのファンドのなかで初めて上場企業とともに組成するファンドです。同社と協力しながら、案件の償還へと邁進してまいります。
*2 参照 ：REVOLUTION社 HP
本ファンドに出資いただいた会員の皆様には、定期的なレポートを通じて運営状況をご報告します。稼働状況や運営側がどのような取り組みを行っているかを積極的に開示することで、会員の皆様にも状況をご確認いただきます。
本ファンドは国土交通省または都道府県知事の許可を得た事業者のみが行うことができる、不動産特定共同事業法に基づく商品です。不動産特定共同事業法とは、不動産を小口化し、事業者が複数の投資家から募った出資金をもとに不動産を取得または賃借等して運用し、得られた利益の一部を配当する「不動産特定共同事業」について定めた法律です。
ヤマワケエステート社は会員の皆様と匿名組合契約を締結し、集めた資金で不動産等を取得または賃借等して運用します。そこで得られた賃料収益及び物件売却益を原資として、会員の皆様に分配いたします。
また、本ファンドでは資金調達の一部に金融機関からの借入を利用する「借入併用型ファンド」の募集を行います。
不動産を取得する際は住宅ローンやアパートローンなど、金融機関からの借入を利用するのが一般的です。借入を利用することで不動産に投資する自己資金を抑え、レバレッジ効果によって投資効率を向上させ、出資金に対する利益配当を最大化することが期待できます。さらに、借入を利用することで規模の大きな案件にも取り組めるようになります。
例えば、不動産価格1,000万円で利回り6％の不動産を全額自己資金で購入すると年間利益（税金や諸経費は考慮しない）は60万円、自己資金に対する利回りは6％です。一方、自己資金500万円、借入500万円（年利3％）で購入すると年間利益は45万円（60万円から利息の15万円を差し引いた金額）、自己資金に対する利回りは9％になります。
不動産の利回りより借入の金利の方が低い場合は、借入を利用する事によって、自己資金の投資効率を上げることができます。
ただし、取得する不動産からの利益が想定通りに得られなかった場合、金融機関への返済が優先されることがリスクとしてあげられます。また、対象不動産を順調に取得できなかった場合や順調に売却できなかった場合には、元本毀損や想定利回りを下回るなどのリスクもあります。また想定運用期間に対象不動産の売却が完了しなかった場合は、運用期間を延長する可能性があります。
本ファンドは1口1万円、最小10口から参加できる不動産投資ファンドです。不動産を小口化し、小口資金を集約する仕組みのため、通常多額の資金が必要な不動産への投資を個人でも始めやすいのが特徴です。
ただし、インカムゲインは賃料の滞納、滞納状態解消費用の発生、賃料単価の下落などにより悪化し、想定利回りを下回る可能性がございます。また、キャピタルゲインは実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性がございます。
※ 本ページは信頼できる情報に基づき作成しています。しかし、その正確性、完全性を保証するものではありません。
※ 本ページ中の数値等はファンド作成時点のもので、今後変更される可能性があります。また、将来における運用成果等をお約束するものではありません。
※不動産市場の影響により不動産評価額が減少した場合、元本割れが生じたり、想定利回りを下回る可能性があります。
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所在地 |
東京都新宿区中里町29番1、29番3、29番4、29番5 |
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面積 |
451.94㎡ |
用途地域 |
（A）商業地域 （B）第二種住居地域 |
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建ぺい率 |
（A）80％ （B）60％ |
容積率 |
（A）500％ （B）300％ |
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権利 |
所有権 |
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所在地 |
東京都新宿区中里町29番地1、29番地3、29番地4、29番地5（家屋番号：29番1） |
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構造 |
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 |
延べ床面積 |
1986.93㎡ |
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権利 |
所有権 |
築年月日 | 平成6年2月9日 |
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物件種別 |
事務所、駐車場 |
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ヤマワケエステート株式会社
代表取締役 芝 清隆
業務管理者 上川 健治
住所 大阪府大阪市中央区安土町2-2-15 ハウザー堺筋本町駅前ビル7F
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募集開始日時 |
2024年7月22日(月)正午から |
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締め切り日時 |
2024年7月30日(火)23:59まで |
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抽選結果通知日 |
2024年7月31日(水) |
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当選者入金期日 |
2024年8月5日(月) |
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運用開始予定日 |
2024年8月20日(火) |
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運用終了予定日 |
2025年6月20日(金) |
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償還予定日 |
2025年8月29日(金) |
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キャンセル待ち抽選結果確定予定日 |
2024年8月9日(金) |
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キャンセル待ち当選者入金期日予定日 |
2024年8月19日(月) |
※お申込は抽選式とさせていただきます。抽選に落選された場合は、自動的にキャンセル待ちとして受付させていただきます。
※応募締切日の翌日に抽選を実施し当選・落選に関わらずご登録のメールアドレス宛にご案内いたします。
※キャンセル待ち当選の方には上記日程にご登録のメールアドレス宛にご案内いたします。
※資金調達の成否、調達金額によって、スケジュールは変更となる場合がございます。予めご了承ください。
本ファンドに出資していただくにあたりまして、事前に契約成立前書面の内容を参照いただいたうえ、慎重な判断により投資を行っていただくようお願い致します。本ファンドへの出資については、以下に記載の各リスクのほか、契約成立前書面に記載したリスクにより、会員様の出資金について元本が損失するおそれがあります。
本ファンドは会員様の出資金について元本を保証するものではありません。
本ファンドの収益性、利益の分配や資産の分配は保証されたものではないため、会員様の出資金について元本が毀損するおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定や、出資法との関係により出資金の全部又は一部の返還保証はされておりません。
本事業への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。
対象不動産価格は、日本経済の動向、地域経済の動向、社会情勢、不動産市況等などにより変動いたします。また、不動産に備わる地理的固定性、不動性、永続性、個別性といった性質が流動性に影響を与え、本ファンドが想定していた時期・価格・条件等で対象不動産を売却することができず、本ファンドの収益に悪影響を及ぼす可能性があります。これらの要因により、ファンド持分の価格は影響を受け、元本欠損が生じるおそれがあります。
なお、対象不動産が未完成物件である場合には、工期の遅延、費用の高騰、施設運営上必要となる許認可が取得できない等の事象により、 物件の完成が当初想定時期よりも遅延し、物件の完成そのものができなくなることによって、 本ファンドの収益に悪影響をもたらすおそれがあります。
対象不動産をテナント（賃借人）に賃貸借契約で貸す場合、賃料の滞納、滞納状態解消費用の発生、賃料単価の下落などにより、賃貸収益が悪化した場合には損失が発生し、元本欠損が生じるおそれがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるおそれがあります。
対象不動産の全部又は一部が、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等の自然災害によって滅失・毀損又は劣化した場合、又は自然災害等の影響によって不動産市場に影響のある場合、賃料の下落や不動産売却価格の下落が生じ、本ファンドにおける収益の減少又は費用が増加するリスクがあります。
ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず､確立される保証もないため､会員様は本ファンド持分を途中売却することができない可能性があります｡ファンド持分を途中売却できたとしても､売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。
本契約の解除はクーリングオフ期間及び、やむを得ない事由等が生じた場合を除き、認められておりません。また、出資持分(匿名組合員たる地位)の第三者への譲渡に際しては、本事業者の裁量により、譲渡の可否を判断することから、譲渡することができない場合があります。
本事業に関し生じた余裕金(対象不動産を運営する上で発生する資金や不動産を売却するまでの預り金等)は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号口に掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。
本事業者の倒産やその他の信用状況の悪化により、本事業者の業務運営が困難となった場合、本契約を終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には、会員様の出資金は保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。
金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える税法（及びその解釈）などの法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。
さらに不動産に係る利益の配当、元本の償還に関する税制、又はかかる税制に関する税務当局の指導若しくは解釈が変更された場合、税金や公租公課等の負担が増大し、その結果、本ファンドの収益に悪影響をもたらすおそれがあります。また、クラウドファンディング事業に係る税制等が変更された場合、償還完了後の会員様の手取金の額が減少するおそれがあります。
対象不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合に、それを原因として、本事業者が損害賠償義務を負担する可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときには民法上無過失責任を負うこととされています(民法第717条)。これにより出資の返還額が当初出資金を割り込むことがあります。不動産に瑕疵があった場合には不動産の価額下落や修補費用による費用の増大といった損失を被るおそれがあります。
本契約は、新たな対象不動産の追加取得を予定しない場合の対象不動産全部の売却等の終了、本事業の継続の不能(但し、本事業者は会員様に通知を事前に行わなければならない)、本事業者の破産手続開始の決定、その他のやむを得ない事由があるとき、契約期間の満了前に終了します。本契約が契約満了前に終了した場合には、会員様は本来得られるであろう分配金を受ける投資機会を喪失することとなります。
契約の解除が一時的に多発した場合、不動産取引(本事業)が継続できなくなるおそれがあります。この場合、本事業者は、対象不動産の全部又は一部の売却等が完了するまで、出資の価額の返還としての金銭の支払いを留保する事ができるものとします。
本契約において、本事業の遂行は本事業者のみが本事業者自身の裁量で行うものであり、これらについて会員様が直接指示を行うことはできませんが、財産状況等にき、質問し意見を述べる事ができます。また、本事業者の主たる事務所にて、営業時間内に限り、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧する事ができます。
本事業に関わる出入金はヤマワケエステート株式会社の運営するシステムにより実行されています。ヤマワケエステート株式会社の運営するシステムが想定通りに作動しない場合には、会員様への配当スケジュールに影響が起き、当初想定よりも大幅に遅延するおそれがあります。
不動産市況その他の状況次第ではヤマワケエステート株式会社の判断で、当初想定された運用期間を延長する可能性があります。また、当該延長をした場合であっても、売却時の不動産市況次第では、当初想定の売却金額での売却が行えず、出資金の元本割れが起きるおそれがあります。
金融市場の混乱、本事業者及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、又は戦争、内乱、テロその他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少又は費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、本事業者の株主の破産、死亡、解散その他の理由により、当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に対して影響が及ぶおそれがあります。
