想定利回り(税引前)
運用期間
分配金額 (税引後)
銀行定期
本ファンドは先着式です。募集期間中、応募が100%に達した後はキャンセル待ちを受け付けます*1。
1口1万円、最小10口からお申込み可能です。
本ファンドの投資対象は、千葉県松戸市新松戸1丁目にある、鉄骨造陸屋根6階建延べ床面積1,944.16㎡(約588.10坪)のテナントビルと、その土地496.00㎡(約150.04坪)です。
本物件はオフィス等が入っており、新松戸駅から徒歩3分の、通勤にも顧客の訪問にも便利な立地にあります。
本ファンドは所有者であるリープ不動産社から、ヤマワケエステート社が土地及び建物の所有権を取得し、建物の賃貸などの運用を行った後売却する予定です。賃料収入および不動産の売却収益の一部を、会員の皆様へ配当いたします*2 。
本物件は、現在8室中7室が賃貸中、1室が空室となっています。賃借人との間で建物賃貸借契約(定期賃貸借契約4件、普通賃貸借契約3件)が締結されており、ヤマワケエステート社が本物件を取得した後も、同条件にて賃借人との契約を継続する予定です*3。
1991年6月に建設されたビルですが、2021年1月にオフィス部分の改築を行なっているため設備や内装などが比較的新しく、今後も長期的に安定したオフィス賃貸ができると予想されます。
*1 募集総額に達した場合、早期募集終了となる場合があります。
*2 不動産を順調に取得、賃貸できなかった場合には、元本の返金や元本毀損、想定利回りを下回るなどのリスクもあります。想定運用期間に対象不動産の売却が完了しなかった場合は、運用期間を延長する可能性があります。
リープ不動産社との売買契約上、売買代金の一部の支払いをヤマワケエステート社から第三者への本物件の売却時まで留保するため、本物件の所有権も同契約の締結時にはヤマワケエステート社には移転せず、所有権を留保した状態で売却先を探すこととなります。なお、本ファンド開示時点の本物件の登記簿上の所有者は、リープ不動産社の前主であるナニワレンタカー社とされています。
*3 借主からの賃貸借契約の解除により空室になる場合もあります。今後の安定した賃料収入を保証するものではありません。
本物件は新松戸駅から徒歩3分の駅前に位置しています。
新松戸駅はJR常磐線と武蔵野線が乗り入れ、東京都心、千葉、埼玉への行き来にも便利です。
JR常磐線、東京メトロ千代田線、日比谷線、東武伊勢崎線、つくばエクスプレス線の5路線が乗り入れる北千住駅からは約20分。東京駅からもダイレクトにアクセスすることができます。
従来、住宅地として発展してきた新松戸エリアですが、近年の土地区画整理事業により計画的な市街地形成が進み、住宅街と商業施設が一体となったビジネスの拠点としての需要が増えていくと想定されています。
共働き家庭にとって快適な環境が整っている点も、新松戸エリアの魅力の一つです。松戸市は2023年の「共働き子育てしやすい街ランキング」で1位に選ばれており*4、仕事と子育てを両立するためのサポートが充実している様子がうかがえます。
住宅地としての快適さと、ビジネス拠点としての機能性を兼ね備えており、多様なライフスタイルに対応するエリアです。
*4 参照：松戸市子育て情報サイト まつどDE子育て
https://www.city.matsudo.chiba.jp/kosodate/matsudodekosodate/pr/kosodateshiyasui.html
本物件は、1991年に娯楽用ビルとして建設されました。
2階以上をカプセルホテルとして運営してきましたが、2019年から開始した土地区画整理事業による新松戸駅周辺の発展に伴い、2021年に2階以上をオフィス用途にコンバージョンしました。
「あらゆる業態のビジネスに対応した駅近のオフィスビル」をコンセプトに、個別空調や男女別トイレを設置。共用部分や専用部分をLED照明に変え、上水道は高架水槽を撤去し、各所まで増圧ポンプにて圧送することで、維持費を削減しつつ、良好なオフィス環境を実現しています。
2022年3月から2023年12月までは満室で、安定した収益を獲得しておりました。対象物件の年間固定費は、収益の約35%です。
3室は10年間、1室は15年間の定期賃貸借契約を結んでおり*5、今後も安定した賃料収益を目指せます。
*5 契約期間が2021年11月～2031年11月である10年間の定期賃貸借契約が2件、契約期間が2022年3月～2032年2月である10年間の定期賃貸借契約が1件、契約期間が2016年6月～2031年5月である15年間の定期賃貸借契約が1件
本ファンドは、本物件を取得することにより会員の皆様に安定的な配当を行いつつ、運用後に本物件を売却することを目指しています。
本物件周辺の地価は過去10年間上昇を続けています。2023年の地価公示は49.4万円/m²と過去10年で最も高く、10年間で30%上昇しています。
新松戸エリアは、駅周辺に多くの飲食店・商業施設を含む繁華街、総合病院、区画整理された住宅街が並ぶ街として人気がありますが、さらに駅周辺での区画整理事業に係わる新たな開発が進められています。
新松戸駅東側地区土地区画整理事業の対象地区は約2.6ha（約7,800坪）です。千葉県松戸市が、駅前広場の整備、交通結節機能の強化を目的として事業を実施しています*6。
この再開発プロジェクトでは、商業施設や、子育て機能、教育・文化機能を備える複合施設の建設が進行中です。
14階建てのビルが建設され、住宅のほか、商業施設や医療モールが整備される予定です。また、新松戸駅前の狭あい道路の解消や、駅前広場の整備などが行われ、地域の交通結節機能が強化されることが期待されています。
これらの要因により新松戸エリアの人気が一層上がり、今後も地価が上昇する可能性があります。
*6 参照：松戸市ホームページ 新松戸駅東側地区土地区画整理事業について https://www.city.matsudo.chiba.jp/shisei/toshiseubi/kukakuseiri/shinmatudo-kukakusei.html
本ファンドに出資いただいた会員の皆様には、定期的なレポートを通じて運営状況をご報告します。稼働状況や運営側がどのような取り組みを行っているかを積極的に開示することで、会員の皆様にも状況をご確認いただきます。
本ファンドは1口1万円、10口から参加できる不動産投資ファンドです。不動産を小口化し、小口資金を集約する仕組みのため、通常多額の資金が必要な不動産への投資を個人でも始めやすいのが特徴です。
ただしインカムゲインは、賃料の滞納、滞納状態解消費用の発生、賃料単価の下落などにより、賃貸収益が悪化した場合には損失が発生し、想定利回りを下回る可能性がございます。また、キャピタルゲインは実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性がございます。
※ 本ページは信頼できる情報に基づき作成しています。しかし、その正確性、完全性を保証するものではありません。
※ 本ページ中の数値等はファンド作成時点のもので、今後変更される可能性があります。また、将来における運用成果等をお約束するものではありません。
※不動産市場の影響により不動産評価額が減少した場合、元本割れが生じたり、想定利回りを下回る可能性があります。
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所在地 |
千葉県松戸市新松戸一丁目426 番、435 番、436 番 | ||
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面積 |
496.00㎡ |
用途地域 |
商業地域 |
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建ぺい率 |
80％ |
容積率 |
400％ |
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権利 |
所有権 |
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所在地 |
千葉県松戸市新松戸一丁目426番地、435番地、436番地（家屋番号426番） | ||
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構造 |
鉄骨造陸屋根6階建 |
延べ床面積 |
1階 376.14㎡ |
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権利 |
所有権 |
名称 | BEARE新松戸BLD |
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物件種別 |
事務所・遊技場・店舗 |
築年月日 | 平成3年6月24日 |
ヤマワケエステート株式会社
代表取締役／業務管理者 上川 健治
住所 大阪府大阪市中央区北浜2-3-14 小谷ビル 3階
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募集開始日時 |
2024年2月28日(水)正午 |
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締め切り日時 |
2024年3月4日(月)23:59 |
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入金期日 |
2024年3月6日(水) |
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運用開始予定日 |
2024年3月15日(金) |
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運用終了予定日 |
2025年3月14日(金) |
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償還予定日 |
2025年5月30日(金) |
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キャンセル待ち当選者入金期日 |
2024年3月13日(水) |
※本ファンドは募集期間中に応募金額が100％に達成した場合はキャンセル待ちを受け付ける「先着式」を採用しております。募集締切日までに、募集状況によっては募集スケジュールが早まる場合がございます。予めご了承ください。
※先着枠にお申込いただいた方には、メールにて入金先口座のご案内と契約書面をお送りいたします。ご確認のうえ、期日までにご入金をお願いいたします。
※ご入金期限内にご入金いただけない場合は、キャンセルとさせていただく可能性がございます。
※キャンセル待ちの方へのお申込みのご案内は、キャンセルが発生した場合のみとさせていただきます。
※資金調達の成否、調達金額によって、スケジュールは変更となる場合がございます。予めご了承ください。
本ファンドに出資していただくにあたりまして、事前に契約成立前書面の内容を参照いただいたうえ、慎重な判断により投資を行っていただくようお願い致します。本ファンドへの出資については、以下に記載の各リスクのほか、契約成立前書面に記載したリスクにより、会員様の出資金について元本が損失するおそれがあります。
本ファンドは会員様の出資金について元本を保証するものではありません。
本ファンドの収益性、利益の分配や資産の分配は保証されたものではないため、会員様の出資金について元本が毀損するおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定や、出資法との関係により出資金の全部又は一部の返還保証はされておりません。
本事業への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。
対象不動産価格は、日本経済の動向、地域経済の動向、社会情勢、不動産市況等などにより変動いたします。また、不動産に備わる地理的固定性、不動性、永続性、個別性といった性質が流動性に影響を与え、本ファンドが想定していた時期・価格・条件等で対象不動産を売却することができず、本ファンドの収益に悪影響を及ぼす可能性があります。これらの要因により、ファンド持分の価格は影響を受け、元本欠損が生じるおそれがあります。
なお、対象不動産が未完成物件である場合には、工期の遅延、費用の高騰、施設運営上必要となる許認可が取得できない等の事象により、 物件の完成が当初想定時期よりも遅延し、物件の完成そのものができなくなることによって、 本ファンドの収益に悪影響をもたらすおそれがあります。
対象不動産をテナント（賃借人）に賃貸借契約で貸す場合、賃料の滞納、滞納状態解消費用の発生、賃料単価の下落などにより、賃貸収益が悪化した場合には損失が発生し、元本欠損が生じるおそれがあります。更に、対象不動産について想定外の修繕費用等が発生した場合には、分配金及び元本が悪影響を受けるおそれがあります。
対象不動産の全部又は一部が、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等の自然災害によって滅失・毀損又は劣化した場合、又は自然災害等の影響によって不動産市場に影響のある場合、賃料の下落や不動産売却価格の下落が生じ、本ファンドにおける収益の減少又は費用が増加するリスクがあります。
ファンド持分の流通市場は現在確立されておらず､確立される保証もないため､会員様は本ファンド持分を途中売却することができない可能性があります｡ファンド持分を途中売却できたとしても､売却価格が投資元本を割り込み損失を生じるリスクがあります。
本契約の解除はクーリングオフ期間及び、やむを得ない事由等が生じた場合を除き、認められておりません。また、出資持分(匿名組合員たる地位)の第三者への譲渡に際しては、本事業者の裁量により、譲渡の可否を判断することから、譲渡することができない場合があります。
本事業に関し生じた余裕金(対象不動産を運営する上で発生する資金や不動産を売却するまでの預り金等)は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号口に掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。
本事業者の倒産やその他の信用状況の悪化により、本事業者の業務運営が困難となった場合、本契約を終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には、会員様の出資金は保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。
金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える税法（及びその解釈）などの法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。
さらに不動産に係る利益の配当、元本の償還に関する税制、又はかかる税制に関する税務当局の指導若しくは解釈が変更された場合、税金や公租公課等の負担が増大し、その結果、本ファンドの収益に悪影響をもたらすおそれがあります。また、クラウドファンディング事業に係る税制等が変更された場合、償還完了後の会員様の手取金の額が減少するおそれがあります。
対象不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合に、それを原因として、本事業者が損害賠償義務を負担する可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときには民法上無過失責任を負うこととされています(民法第717条)。これにより出資の返還額が当初出資金を割り込むことがあります。不動産に瑕疵があった場合には不動産の価額下落や修補費用による費用の増大といった損失を被るおそれがあります。
本契約は、新たな対象不動産の追加取得を予定しない場合の対象不動産全部の売却等の終了、本事業の継続の不能(但し、本事業者は会員様に通知を事前に行わなければならない)、本事業者の破産手続開始の決定、その他のやむを得ない事由があるとき、契約期間の満了前に終了します。本契約が契約満了前に終了した場合には、会員様は本来得られるであろう分配金を受ける投資機会を喪失することとなります。
契約の解除が一時的に多発した場合、不動産取引(本事業)が継続できなくなるおそれがあります。この場合、本事業者は、対象不動産の全部又は一部の売却等が完了するまで、出資の価額の返還としての金銭の支払いを留保する事ができるものとします。
本契約において、本事業の遂行は本事業者のみが本事業者自身の裁量で行うものであり、これらについて会員様が直接指示を行うことはできませんが、財産状況等にき、質問し意見を述べる事ができます。また、本事業者の主たる事務所にて、営業時間内に限り、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧する事ができます。
本事業に関わる出入金はヤマワケエステート株式会社の運営するシステムにより実行されています。ヤマワケエステート株式会社の運営するシステムが想定通りに作動しない場合には、会員様への配当スケジュールに影響が起き、当初想定よりも大幅に遅延するおそれがあります。
不動産市況その他の状況次第ではヤマワケエステート株式会社の判断で、当初想定された運用期間を延長する可能性があります。また、当該延長をした場合であっても、売却時の不動産市況次第では、当初想定の売却金額での売却が行えず、出資金の元本割れが起きるおそれがあります。
金融市場の混乱、本事業者及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、又は戦争、内乱、テロその他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少又は費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、本事業者の株主の破産、死亡、解散その他の理由により、当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に対して影響が及ぶおそれがあります。
